Tot Ce Trebuie să Știi

Închirierea apartamentelor în regim hotelier a devenit o afacere din ce în ce mai populară în România. Cu toate acestea, pentru a desfășura această activitate în mod legal, este esențial să fii informat cu privire la legislația în vigoare. În acest articol, vom explora principalele reglementări și pașii necesari pentru a închiria un apartament în regim hotelier în conformitate cu legea.

Cadru Legal și Reglementări

În România, activitatea de închiriere a apartamentelor în regim hotelier este reglementată printr-o serie de legi și norme care au scopul de a asigura standardele de calitate și siguranță pentru turiști. Printre principalele acte normative se numără:

  1. Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari – Această lege reglementează drepturile și obligațiile proprietarilor dintr-un bloc de locuințe și stabilește necesitatea obținerii acordului asociației de proprietari pentru desfășurarea activităților economice.
  2. Legea nr. 507/2002 privind organizarea și desfășurarea unor activități economice de către persoane fizice – Această lege permite persoanelor fizice să desfășoare activități economice, inclusiv închirierea în regim hotelier, dar impune obținerea autorizațiilor necesare.
  3. Ordinul nr. 65/2013 al Ministerului Turismului – Acest ordin stabilește criteriile și procedurile pentru clasificarea structurilor de primire turistice, inclusiv apartamentele în regim hotelier.

Pasul 1: Înființarea Entității Juridice

Pentru a începe activitatea de închiriere în regim hotelier, primul pas este înființarea unei entități juridice. Poți alege între două opțiuni principale:

  1. Persoană Fizică Autorizată (PFA) – Aceasta este o formă de organizare pentru persoanele fizice care doresc să desfășoare activități economice. Este necesar să obții un cod de TVA pentru a putea emite facturi.
  2. Societate cu Răspundere Limitată (SRL) – Dacă preferi să desfășori activitatea printr-o persoană juridică, trebuie să înregistrezi un SRL și să adaugi codul CAEN 5520 („Facilități de cazare pentru vacanțe și perioade de scurtă durată”) la obiectul de activitate.

Pasul 2: Obținerea Acordului Asociației de Proprietari

Un pas crucial în procesul de autorizare este obținerea acordului asociației de proprietari. Acest acord este necesar pentru a putea desfășura activitatea de închiriere în regim hotelier în cadrul unui bloc de locuințe. Procedura implică:

  1. Consultarea Asociației: Informarea și consultarea asociației de proprietari cu privire la intențiile tale de a închiria apartamentul în regim hotelier.
  2. Redactarea și Semnarea Acordului: Obținerea acordului scris și semnat de către președintele asociației și, în unele cazuri, de majoritatea proprietarilor din imobil.

Pasul 3: Obținerea Certificatului de Clasificare

Pentru a desfășura activitatea legal, este necesar să obții un Certificat de Clasificare de la Ministerul Turismului. Acest certificat atestă că apartamentul îndeplinește standardele necesare pentru a fi clasificat ca unitate de cazare turistică. Pașii includ:

  1. Pregătirea Documentației: Pregătirea tuturor documentelor necesare, inclusiv actele firmei, acordul asociației de proprietari și dovezi ale conformității apartamentului cu standardele de siguranță și confort.
  2. Depunerea Cererii: Depunerea cererii la Ministerul Turismului împreună cu documentația completă.
  3. Inspecția și Clasificarea: Un inspector va verifica apartamentul pentru a se asigura că îndeplinește criteriile de clasificare.

Pasul 4: Înregistrarea la Administrația Financiară

După obținerea Certificatului de Clasificare, trebuie să te înregistrezi la Administrația Financiară pentru a declara veniturile obținute din închiriere și pentru a plăti impozitele corespunzătoare.

Pasul 5: Respectarea Normelor de Siguranță și Igienă

Pentru a asigura o experiență plăcută oaspeților și pentru a evita sancțiuni, este esențial să respecți toate normele de siguranță și igienă. Asigură-te că apartamentul este echipat cu detectoare de fum, extinctoare și alte echipamente necesare și că este întreținut corespunzător.

Închirierea apartamentelor în regim hotelier poate fi o afacere profitabilă, dar este esențial să respecți toate reglementările legale pentru a desfășura activitatea în mod legal și pentru a oferi oaspeților tăi o experiență de calitate. De la înființarea entității juridice și obținerea acordului asociației de proprietari până la obținerea Certificatului de Clasificare și respectarea normelor de siguranță, fiecare pas este crucial pentru succesul afacerii tale. Asigură-te că urmezi aceste etape pentru a evita probleme legale și pentru a construi o afacere durabilă și de succes.

Cum Publici Proprietatea Ta, pe Airbnb și Booking?

Maximizează-ți Veniturile și Simplifică-ți Procesul de Închiriere

Participă la  Cursul GRATUIT pentru a descoperi metoda de lansare a proprietății tale în Regim Hotelier

Ce primești concret dacă te abonezi?

  • Află cum să îți evaluezi corect proprietatea pentru a estima profitul pe care îl poți obține din închirierea în regim hotelier.

  • Afli ce documente sunt necesare pentru a lansa o propriatate in Regim Hotelier atunci cand vrei sa îngiriezi pe persoana fizica.

  • Afli ce documente sunt necesare pentru a lansa o propriatate in Regim Hotelier atunci cand vrei sa îngiriezi pe Persoana Juridica – SRL,PFA.

  • Află cum poți obține online codul de TVA de la ANAF și de ce este important să îl ai atunci când închiriezi în regim hotelier ca persoană fizică.

  • Afli pas cu pas cum îți poți lista proprietatea pe Airbnb.

  • Afli cum să îți listezi proprietatea pe Booking.com.

  • Afli cum să sincronizezi calendarele pentru a evita suprapunerile de rezervări la aceeași proprietate. Îți voi oferi instrucțiuni detaliate, pas cu pas, pentru a seta software-ul necesar unei sincronizări eficiente a calendarelor.

  • Afli cum să redactezi mesajele automate pentru oaspeți. Te voi îndruma pas cu pas în setarea mesajelor automate de trimis oaspeților: mesaje de confirmare post-rezervare, instrucțiuni pentru ziua sosirii, sfaturi utile pe durata șederii, instrucțiuni pre-plecare și mesaje de follow-up după cazare, mesaje cu regulile casei.

  • Afli pas cu pas cum să configurezi automatizarea pentru trimiterea facturilor automat către oaspeți si sa le inregistrezi in SPV.

  • Află cum să le răspunzi clar și politicos oaspeților care solicită o factură, atunci când proprietatea ta este înregistrată pe persoană fizică și, din acest motiv, nu ai posibilitatea legală de a emite facturi.

  • Descoperă cum să stabilești numărul minim de nopți rezervabile — fie că optezi pentru 2, 3, 4 nopți sau sejururi mai lungi — în funcție de tipul proprietății, sezon și obiectivele tale de profit. Prin această strategie, poți optimiza operațiunile, reduce frecvența curățeniei și crește semnificativ marja de profit.

  • Află de ce este necesar Certificatul de Clasificare emis de Ministerul Turismului, când trebuie obținut și cum se face acest proces — un pas esențial pentru a închiria legal în regim hotelier, fie ca persoană fizică, fie ca persoană juridică. Vezi ce documente trebuie pregătite, cum se desfășoară controlul din partea ministerului și în cât timp poți primi certificatul după depunerea dosarului.

  • Afla cum sa transmiti Certificatul de Calasificare la Booking pentru ca propritatea ta sa intre in categoria propritatilor cu stele

  • Află cum poți solicita garanții financiare de la oaspeți pentru a acoperi eventualele daune provocate în proprietate.

  • Află de ce este important și cum îți poți lista proprietatea în secțiunea hoteluri de pe Google Maps, pentru a atrage rezervări directe și a scăpa de comisioanele percepute de platforme precum Booking sau Airbnb.

  • Află cum introducerea unor taxe suplimentare pentru late check-out, early check-in, parcare sau aer condiționat poate contribui semnificativ la creșterea veniturilor.

  • Află cum să implementezi un sistem de self check-in, care le permite oaspeților să se cazeze și să se decazeze singuri, fără a fi nevoie să te întâlnești cu ei de fiecare dată pentru predarea sau preluarea cheilor. Acest sistem îți oferă mai multă flexibilitate, economie de timp și o experiență modernă pentru clienți, iar în plus îți permite să administrezi locația de la distanță, oriunde te-ai afla.

  • Află cum să-ți pregătești corect locația pentru lansare, care sunt dotările minime necesare și ce facilități suplimentare pot atrage rezervări pe termen mai lung, între 14 și 30 de zile. 

  • Afla ce dotări sunt esențiale pentru a atrage clienți din zona business

  • Află cum poți solicita un tarif suplimentar pentru oaspeții care doresc să folosească canapeaua extensibilă ca spațiu de dormit, astfel încât să îți optimizezi veniturile și să reflecte corect numărul real de persoane cazate.

  • Află cum poți găsi persoane sau firme care înțeleg modul de funcționare al închirierii în regim hotelier și care pot asigura curățenia imediat după plecarea oaspeților, pregătind locația rapid și eficient pentru următoarele rezervări. Astfel, menții standarde înalte și obții recenzii pozitive fără să fii prezent fizic.

  • Află cum îți poți administra singur proprietatea, fără să apelezi la firme de property management care, în funcție de contract, pot reține până la 20% din sumele plătite de oaspeți. Gestionând direct rezervările și operațiunile, elimini aceste costuri și îți crești considerabil profitabilitatea.

Povestea mea în lumea închirierilor de tip hotelier

Drumul meu în lumea închirierilor în regim hotelier a fost un parcurs plin de învățăminte, începând modest în apartamentul părinților mei din cartierul Berceni, București.

Într-o vară, am profitat de absența părinților și am luat toate lucrurile personale din sufragerie, le-am încuiat în dormitor și, astfel, am convertit locuința într-o garsonieră, listând-o pe AirBnb.

Aceasta a fost prima mea incursiune în acest domeniu, plină de entuziasm dar și provocări neașteptate, cum ar fi un oaspete care a sosit fără instrucțiuni clare de acces în locație.

Motivat de primul succes, am extins inițiativa la apartamentul mătușii mele, propunându-i să-l închirieze în regim hotelier. Această extensie nu a fost lipsită de dificultăți, inclusiv un incident neplăcut cu un oaspete și apoi impactul pandemiei.

Cu toate acestea, am rămas determinat. Am investit în cursuri pentru a aprofunda cunoștințele în domeniu și am început să folosesc software-uri specializate. În mijlocul pandemiei, am cumpărat o nouă garsonieră și am relansat afacerea cu o perspectivă nouă.

Rezultatele au fost remarcabile. În decembrie 2021, am reușit o rată de ocupare inițială de 52%, care a crescut rapid la 97%, transformându-se în venituri semnificative. Această realizare a fost cu atât mai impresionantă, comparativ cu veniturile limitate pe care le-aș fi obținut din închirierea pe termen lung.

A urmat transformarea unui alt apartament din Berceni, inițial închiriat pe termen lung, dar care a întâmpinat dificultăți cu chiriașii. Acest apartament, situat într-un bloc mai vechi și mai puțin accesibil cu transportul in comun, a fost transformat într-o unitate de cazare profitabilă în regim hotelier, în ciuda provocărilor inițiale.

Până în iulie 2023, am ajuns să administrez un portofoliu de 14 de apartamente în București.

În dialogurile cu alți proprietari, am observat o nevoie comună de gestionare independentă și suport.

Prin urmare, am creat un mini-curs gratuit pentru a-i ajuta pe alții să navigheze în această lume fascinantă și provocatoare a închirierilor în regim hotelier.

Aceasta este povestea mea, o călătorie de la un singur apartament listat pe o platformă de închiriere, până la administrarea unui portofoliu impresionant și sprijinirea altor proprietari în această industrie.

Este un drum plin de provocări, dar și de recompense, și sunt mândru de ceea ce am realizat și de ajutorul pe care îl ofer acum altora.